Mesken sahibi eski kiracıya ‘Ya yüksek kira öde ya çık’ diyebilir mi? Üniversite ve okulların bir daha açılmasıyla kiralık konutlara talep patlarken, İstanbul ve Ankara başta birfazlaca kentte kiralık konut kasveti yaşanıyor. Kiralar katlanırken, konut sahipleri de eski kiracılarını çıkarıp, yüksek fiyata konutlarını kiralamak istiyor. Konut sahibi, konuttaki kiracıyı kontrat müddeti dolmadan çıkarabilir mi? “Ya yüksek Kira öde ya da konuttan çık” diyebilir mi? Ankara Barosu avukatlarından arabulucu Eda Günday, kira konusunda merak edilen tüm bu soruları yanıtladı.
İşte sorular ve yanıtlar…
1- Kira artışı 2021 yılı için ne kadar?
Kira artışı, mukavelenin sonlanacağı tarihtilk evvelki aya bakılırsa 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Bu yıl için uygulanacak kira artış oranı yüzde 14.55 olarak belirlendi. Lakin, mukavelede, taraflarca daha düşük-yüksek oranda bir artış öngörülmüş ise kira artışı belirlenen bu oran üzerinden yapılır.
2- Kira kontratı dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?
Kira kontratı dolmadan haklı niçinler bulunmuyorsa, kiracının meskenden çıkarılması talep edilemez.
3- Eski kiracıya ‘Ya yüksek kira öde ya da çık’ denilebilir mi?
Mesken sahibi kontrat mühleti dolmadan kiracısına “Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık” diyemez. Kira artışı TÜFE ya da mukaveledeki kararlara göre yapılır. Özetle konut sahipleri başlarına bakılırsa “kiralar epey arttı” diye kiracılarını çıkaramazlar. Bunun için haklı niçinleri olması gerekir. Bu niçinlerin başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve daha sonrasında tahliye davası açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar gönderilip, 30 gün mühlet verilir. Bu mühlet geçtikten daha sonra hala ödeme yoksa, tahliye davası yahut icra takibi yoluyla yapılacak olan takip sonucunda icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
4- Kiracının diğer hangi durumlarda konuttan tahliyesi talep edilebilir?
Kira hukukumuzda haklı niye olmadığı sürece kiracının tahliye edilemeyeceği benimsenmiştir. Kiracının tahliye niçinleri şöyleki sıralanabilir: “Bir kira devri içerisinde 2 haklı ihtar gönderilirse. Ödeme ihtarına karşın 30 günlük müddette ödeme yapılmazsa temerrüt niçiniyle. Asıllı yıkım, tamirat tadilat var ise. Kiralananda kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Metoduna uygun kira kontratının yapıldığı tarihten makul bir süre daha sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa. Gereksinim sebebiyle tahliyede, gereksinim samimi ve gerçekse. Taşınmaz satılmış satın alan kişi bir daha edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay ortasında kiracının eline geçecek biçimde ihtarname göndermişse. Meçhul vadeli kira kontratlarında 10 yıllık mühlet dolmuş ve 3 ay evvelinde mal sahibi ihtarname gönderip tahliye talep etmişse.
5- Komşularla geçinmeyen rahatsızlık veren kiracı tahliye edilebilir mi?
Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uyulmaması durumunda da konut sahibi en az 30 gün mühlet vererek, mukaveleyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Mühletin faydasız olacağının anlaşılması yahut kiracının bu yükümlülüğe alışılmamış davranışının mesken sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ise mesken sahibi, yazılı bir bildirimle mukaveleyi çabucak feshedebilir.
6- Konut satılırsa kiracı meskenden çıkmak zorunda mı?
Meskende kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay ortasında ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya devam edebilir. Altıncı ayın sonunda da çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira mukavelesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir.
7- Konutun satışı ortasındaki kiracıyı, kira artışı yapmaktan kurtarır mı?
Hayır kurtarmaz. Borçlar Kanunu 344. unsuru açıktır. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Kira artışı kontrata bakılırsa yapılır.
8- Kiracı pandemi niçiniyle kira indirimi isteyebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, koşulları oluştuğunda ihtiyati önlem sonucuyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna karar verdi. Bu bahisteki tartışma noktalandı. Yargıtay sonucu ışığında, pandemi niçiniyle kira uyarlaması talep edilebilir. Bu istikamette verilmiş yargı kararları var.
9- Kiraya pandemi indirimi davası hangi mahkemede açılmalı?
COVID-19’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138. Hususu gereği “Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası” bulunulan yer sulh hukuk mahkemelerinde açılabiliyor.
10- Kira alacağı için mahkeme yerine arabulucuya gidilebilir mi?
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1. hususuna göre tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş yahut süreçlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya ihtiyari olarak gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında; başta tahliye talepleri olmak üzere kira alacağı ve kira tespiti mevzularında arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması niçiniyle kanunen zarurî arabuluculuktaki üzere muhakkak mühlet hududu yoktur.
11- Kiracı ve mülk sahibi ticari ise arabulucuya gitmek mecburî mu?
Her iki tarafın (mülk sahibi-kiracı) ticari işletme olması halinde kira alacakları dava koşulu arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur. Dava açılmadan evvel arabulucuya gidilebildiği üzere dava açıldıktan daha sonra arabulucuya gidilmek istenirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde tahlile varılmadığı takdirde hakim bu süreyi 3 ay daha uzatır.
12- Arabuluculuk kıymetli mı fiyatı kim öder?
Bir davanın birinci derece mahkemesi, istinaf ve temyiz müddetleri ile bir arada sonuçlanması 5-10 yıl vakit alabilmektedir. halbuki arabuluculukta tarafların birkaç saatte bile sonuca ulaşmaları mümkündür. Ekonomiktir, dava harcı, mahkeme masrafları, keşif, eksper fiyatı üzere masraflar yoktur. Tarafların tersine bir muahedesi yok ise arabuluculuk fiyatı Adalet Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Arabuluculuk Minimum Fiyat Tarifesi’ne nazaran taraflarca eşit olarak ödenir.
13- Arabulucuda mutabakat sağlanamazsa dava açılabilir mi?
Süreç denetimi taraflardadır. Yargısal tahlilde karar verme yetkisi üçüncü bir kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların iradesindendir. Taraflar mevcut hukuk düzenlemelerine ve yordamlarına bağlı kalmadan yalnızca kendilerine has tahlil üretme talihine sahiptir. Tarafların istemedikleri bir karar alınması mümkün değildir. Mutabakat sağlanaması halinde her vakit mahkemeye gidilebilir.
14- Arabuluculuk dokümanının hukuksal niteliği nedir?
Arabuluculuk muahede dokümanı, mahkeme ilamı niteliğinde bir dokümandır. Bu niçinle taraflar içindeki ihtilafı kesin olarak tahlile kavuşturmaktadır. Arabuluculukta mutabakata varılan konularla ilgili dava açılması mümkün değildir.
KAYNAK: HÜRRİYET
İşte sorular ve yanıtlar…
1- Kira artışı 2021 yılı için ne kadar?
Kira artışı, mukavelenin sonlanacağı tarihtilk evvelki aya bakılırsa 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Bu yıl için uygulanacak kira artış oranı yüzde 14.55 olarak belirlendi. Lakin, mukavelede, taraflarca daha düşük-yüksek oranda bir artış öngörülmüş ise kira artışı belirlenen bu oran üzerinden yapılır.
2- Kira kontratı dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?
Kira kontratı dolmadan haklı niçinler bulunmuyorsa, kiracının meskenden çıkarılması talep edilemez.
3- Eski kiracıya ‘Ya yüksek kira öde ya da çık’ denilebilir mi?
Mesken sahibi kontrat mühleti dolmadan kiracısına “Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık” diyemez. Kira artışı TÜFE ya da mukaveledeki kararlara göre yapılır. Özetle konut sahipleri başlarına bakılırsa “kiralar epey arttı” diye kiracılarını çıkaramazlar. Bunun için haklı niçinleri olması gerekir. Bu niçinlerin başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve daha sonrasında tahliye davası açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar gönderilip, 30 gün mühlet verilir. Bu mühlet geçtikten daha sonra hala ödeme yoksa, tahliye davası yahut icra takibi yoluyla yapılacak olan takip sonucunda icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
4- Kiracının diğer hangi durumlarda konuttan tahliyesi talep edilebilir?
Kira hukukumuzda haklı niye olmadığı sürece kiracının tahliye edilemeyeceği benimsenmiştir. Kiracının tahliye niçinleri şöyleki sıralanabilir: “Bir kira devri içerisinde 2 haklı ihtar gönderilirse. Ödeme ihtarına karşın 30 günlük müddette ödeme yapılmazsa temerrüt niçiniyle. Asıllı yıkım, tamirat tadilat var ise. Kiralananda kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Metoduna uygun kira kontratının yapıldığı tarihten makul bir süre daha sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa. Gereksinim sebebiyle tahliyede, gereksinim samimi ve gerçekse. Taşınmaz satılmış satın alan kişi bir daha edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay ortasında kiracının eline geçecek biçimde ihtarname göndermişse. Meçhul vadeli kira kontratlarında 10 yıllık mühlet dolmuş ve 3 ay evvelinde mal sahibi ihtarname gönderip tahliye talep etmişse.
5- Komşularla geçinmeyen rahatsızlık veren kiracı tahliye edilebilir mi?
Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uyulmaması durumunda da konut sahibi en az 30 gün mühlet vererek, mukaveleyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Mühletin faydasız olacağının anlaşılması yahut kiracının bu yükümlülüğe alışılmamış davranışının mesken sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ise mesken sahibi, yazılı bir bildirimle mukaveleyi çabucak feshedebilir.
6- Konut satılırsa kiracı meskenden çıkmak zorunda mı?
Meskende kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay ortasında ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya devam edebilir. Altıncı ayın sonunda da çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira mukavelesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir.
7- Konutun satışı ortasındaki kiracıyı, kira artışı yapmaktan kurtarır mı?
Hayır kurtarmaz. Borçlar Kanunu 344. unsuru açıktır. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Kira artışı kontrata bakılırsa yapılır.
8- Kiracı pandemi niçiniyle kira indirimi isteyebilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, koşulları oluştuğunda ihtiyati önlem sonucuyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna karar verdi. Bu bahisteki tartışma noktalandı. Yargıtay sonucu ışığında, pandemi niçiniyle kira uyarlaması talep edilebilir. Bu istikamette verilmiş yargı kararları var.
9- Kiraya pandemi indirimi davası hangi mahkemede açılmalı?
COVID-19’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138. Hususu gereği “Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası” bulunulan yer sulh hukuk mahkemelerinde açılabiliyor.
10- Kira alacağı için mahkeme yerine arabulucuya gidilebilir mi?
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1. hususuna göre tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş yahut süreçlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya ihtiyari olarak gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında; başta tahliye talepleri olmak üzere kira alacağı ve kira tespiti mevzularında arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması niçiniyle kanunen zarurî arabuluculuktaki üzere muhakkak mühlet hududu yoktur.
11- Kiracı ve mülk sahibi ticari ise arabulucuya gitmek mecburî mu?
Her iki tarafın (mülk sahibi-kiracı) ticari işletme olması halinde kira alacakları dava koşulu arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan evvel arabulucuya başvurulması yasal bir zorunluluktur. Dava açılmadan evvel arabulucuya gidilebildiği üzere dava açıldıktan daha sonra arabulucuya gidilmek istenirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde tahlile varılmadığı takdirde hakim bu süreyi 3 ay daha uzatır.
12- Arabuluculuk kıymetli mı fiyatı kim öder?
Bir davanın birinci derece mahkemesi, istinaf ve temyiz müddetleri ile bir arada sonuçlanması 5-10 yıl vakit alabilmektedir. halbuki arabuluculukta tarafların birkaç saatte bile sonuca ulaşmaları mümkündür. Ekonomiktir, dava harcı, mahkeme masrafları, keşif, eksper fiyatı üzere masraflar yoktur. Tarafların tersine bir muahedesi yok ise arabuluculuk fiyatı Adalet Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Arabuluculuk Minimum Fiyat Tarifesi’ne nazaran taraflarca eşit olarak ödenir.
13- Arabulucuda mutabakat sağlanamazsa dava açılabilir mi?
Süreç denetimi taraflardadır. Yargısal tahlilde karar verme yetkisi üçüncü bir kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların iradesindendir. Taraflar mevcut hukuk düzenlemelerine ve yordamlarına bağlı kalmadan yalnızca kendilerine has tahlil üretme talihine sahiptir. Tarafların istemedikleri bir karar alınması mümkün değildir. Mutabakat sağlanaması halinde her vakit mahkemeye gidilebilir.
14- Arabuluculuk dokümanının hukuksal niteliği nedir?
Arabuluculuk muahede dokümanı, mahkeme ilamı niteliğinde bir dokümandır. Bu niçinle taraflar içindeki ihtilafı kesin olarak tahlile kavuşturmaktadır. Arabuluculukta mutabakata varılan konularla ilgili dava açılması mümkün değildir.
KAYNAK: HÜRRİYET