Kirada oturanlar dikkat! 3 yıl boyunca yasak Kiralık konutu haksız yere tahliye edip diğerine kiraya veren mal sahibinin meskenden çıkardığı kiracısına en az bir yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda olduğunu söyleyen Prof. Dr. Erol Ulusoy, Kiracı daha düşük kiralı yeni bir konuta taşınsa bile bu tazminatı ödeyeceğinin altını çizdi.
Prof. Dr. Erol Ulusoy’un kiracıların hakları ile ilgili yazdığı o yazı;
Kiralık konut sorunu dinmedi, hala devam ediyor. Birtakım okuyucularım, mesken sahiplerinin kendilerini arayarak konutun boşaltılmasını istediklerini söylüyorlar. Ne sebeple diye sorduğumda, aldığım en sık karşılık, ‘ihtiyaç sebebiyle, çocuğu oturacakmış’ yahut ‘tahliye taahhüdü sebebiyle’ ya da ‘evde tadilat yapılacağı’ münasebetleriyle konutun tahliyesinin istendiği…
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye göre kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu öteki bireyler için konut, işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zaruriliği var ise, dava ile kira mukavelesini bitmiş oldurebilir.
bu biçimde mesken sahibi, kendisinin yahut eşinin, mesela çocuklarının yahut torunlarının ya da anne babası ya da anne baba, büyük anne, büyük babanın kiralanan konuta gereksinimi var ise, mahkeme sonucuyla konutun tahliyesini sağlayabilir.
Mesken sahibi, bakmakla yasa yahut mahkeme sonucuyla bakmakla yükümlü olduğu bireylerin gereksinimi için de tahliye talep edebilir. Buraya, mesken sahibinin kardeşleri girebilir, TMK Md 364. Mesken sahibinin argüman ettiği konut muhtaçlığının gerçek, samimi ve devamlı olması gerekir. Bunu konut sahibi ispatlayacaktır.
‘Çocuğum evleniyor’ öne sürülen sebebi
Örneğin, çocuğum evleniyor, çocuğum oturacak teziyle tahliye davası açmışsa, hakikaten de çocuğunun evlenme sebebiyle yeni bir konuta gereksinimi olduğunu kanıtlanması gerekir. Evlenecek çocuğun şahsına ilişkin öteki konut var ise, ‘ihtiyaç’ samimi olmayacağından, tahliye davası reddedilecektir.
Ya da gurbetçi bir vatandaşın, Türkiye’ye kesin dönüş yapacağım, konutta ben kendim oturacağım teziyle açtığı tahliye davasında, hakikaten kesin dönüş yapacağını kanıtlaması gerekir. Yalnızca yazları birkaç ay Türkiye’de geçirmek için konuta duyulan gereksinimin daima olmadığı açıktır.
Kiracının boşalttığı konut, bölgedeki çok kira yükselmeleri niçiniyle devasa yükseklikte bedelle bir daha kiraya verilmişse, konutu boşaltan kiracı da birebir yüksek bir bedelle yeni bir konut kiralamışsa çıktığı mesken ile yeni kiraladığı konutun kirası içindeki üç yıllık farkı tazminat olarak talep edebilir. Bu fark bir yıllık kiradan fazla da olsa mahkeme üç yıllık farkın tazminine karar verebilmeli.
Kiracının yeni kiraladığı konutun de durumuna uygun olması koşul. İki odalı konuttan tahliye olup, villa kiralamışsa, eski konut sahibi 2 odalı meskeni iki katı bedelle kiraya verse bile, villanın kirası ile iki odalı konutun kirası içindeki fark ziyan olarak tazmin edilmez. Yapılması gereken, tıpkı bölgede 2 odalı bir konut kirası ne kadar olmalıysa, ortadaki farkın tazminin o kadar olmasıdır.
Üç yıl kiralama yasağı, haklı sebepler var ise, ortadan kalkar, konut bir daha diğerine kiraya verilebilir ve mesken sahibinin hiç bir tazminat sorumluluğu olmaz.
Haklı sebeplere örnek
Evli çocuğun boşanması, kimin gereksinimi için konut tahliye edilmişse, mesela annenin ölmesi, tahliye edilen kiracının mesken sahibi olması yahut öbür bir kente taşınması, 3 yıllık kiralama yasağının beklenmemesini haklı gösterir.
Taşınmazın inşa ve imar edilecek olması tahliye niçinidir. Lakin bu süreçte taşınmazın kullanılmasının imkânsız olması gerekir. Şayet ortasında kiracı otururken yapılabilecek tadilat ve tamir işi kelam konusu ise, tahliye istenemez.
Konut sahibinin mahkemede konutun gereksinim duyduğu temelli tamiri, tamiratı, imar mevzuatına uygun değiştirme ya da genişletmeye gereksinim olduğunu kanıtlaması ve bu süreçte konutun boş olması gerektiğini objektif gerekecektir.
Tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananı muhakkak tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenir ve buna karşın boşaltmazsa kiraya veren, bir ay ortasında icraya başvurarak yahut dava açarak mukaveleyi bitmiş oldurebilir. Her tahliye taahhütnamesi de geçerli değildir. Bunun için evvela, yazılı tahliye taahhüdünü şahsen kiracının verip vermediğine bakılır.
Ayrıyeten kiralık konutun aile konutu olması halinde, eşlerin taahhüdü bir arada imzalaması gereklidir. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesindilk evvel yahut birebir anda imzalanması halinde Yargıtay bu tahliye taahhüdünü geçersiz sayıyor. Kanuna bakılırsa, kıymetli olan kira kontratını imzaladığınız tarih değil, kira kontratının başladığı ve konutu teslim aldığınız tarihtir. kimi vakit mukavelenin imza tarihiyle kira başlangıç tarihi farklı olabilir.
Fakat uygulamada da tahliye taahhütlerinin kiracıya tarihi boş olacak biçimde imzalatıldığı da bilinen bir gerçek.
bu biçimde bir durumda, imzalı ve tarihi boş olan kira tahliye taahhüdünün fotoğrafını çekmeniz, ispatta size epey yararlı olacaktır. Zira kira tahliye taahhüdünü, kira mukavelesini imzalarken tarih kısmının boş bırakılarak verildiğini ve daha sonradan iradesine alışılmamış olarak doldurulduğunu kiracının kanıtlaması gerekir.
Meskeni üç yıl diğerine kiralayamaz
TBK Md 355, ihtiyaç sebebiyle kiracının konuttan tahliyesi halinde, meskenin, haklı sebepler hariç, üç yıl diğerine kiraya verilmesini yasaklamaktadır. Bu yasak, mesken sahiplerinin kiracılarını çıkarıp yüksek kiralarla diğerine bir daha kiralamalarını önlemek hedefiyle getirilmiştir.
3 yıl diğerine kiralama yasağı, ihtiyaç niçiniyle tahliyenin yanında, bir daha inşa ve imar emeliyle tahliyelerde de geçerlidir. Bu durumda mal sahibi konutu üç yıl boyunca kiraya verecekse, eski kiracıya verebilir, diğerine değil.
3 yıllık eski kiracından diğerine kiralama yasağına uymayan mesken sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yani diyor ki TBM Md 355/3, ey mesken sahibi, 3 yıl boyunca haklı sebep olmamasına karşın eski kiracından diğerine kiraya verirsen, en az 1 yıllık kira bedelini kiracına tazminat olarak ödersin. Kiracı daha düşük kiralı yeni bir konuta taşınsa bile bu tazminat ödenir. Daha fazlasına, durumun özelliğine ve şartlara nazaran, kiracının daha fazla bir ziyanının olup olmadığına göre mahkeme karar verir.
Kanaatimce burada konutun taşınması için yapılan nakliye masrafları talep edilemez. Zira kiracı aslına bakarsan meskeni kural olarak kira mukavelesinin sonunda boşaltacak ve taşınma masraflarına kendisi katlanacaktı.
Prof. Dr. Erol Ulusoy’un kiracıların hakları ile ilgili yazdığı o yazı;
Kiralık konut sorunu dinmedi, hala devam ediyor. Birtakım okuyucularım, mesken sahiplerinin kendilerini arayarak konutun boşaltılmasını istediklerini söylüyorlar. Ne sebeple diye sorduğumda, aldığım en sık karşılık, ‘ihtiyaç sebebiyle, çocuğu oturacakmış’ yahut ‘tahliye taahhüdü sebebiyle’ ya da ‘evde tadilat yapılacağı’ münasebetleriyle konutun tahliyesinin istendiği…
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md 350’ye göre kiraya veren, kiralanan mülkü; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu öteki bireyler için konut, işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zaruriliği var ise, dava ile kira mukavelesini bitmiş oldurebilir.
bu biçimde mesken sahibi, kendisinin yahut eşinin, mesela çocuklarının yahut torunlarının ya da anne babası ya da anne baba, büyük anne, büyük babanın kiralanan konuta gereksinimi var ise, mahkeme sonucuyla konutun tahliyesini sağlayabilir.
Mesken sahibi, bakmakla yasa yahut mahkeme sonucuyla bakmakla yükümlü olduğu bireylerin gereksinimi için de tahliye talep edebilir. Buraya, mesken sahibinin kardeşleri girebilir, TMK Md 364. Mesken sahibinin argüman ettiği konut muhtaçlığının gerçek, samimi ve devamlı olması gerekir. Bunu konut sahibi ispatlayacaktır.
‘Çocuğum evleniyor’ öne sürülen sebebi
Örneğin, çocuğum evleniyor, çocuğum oturacak teziyle tahliye davası açmışsa, hakikaten de çocuğunun evlenme sebebiyle yeni bir konuta gereksinimi olduğunu kanıtlanması gerekir. Evlenecek çocuğun şahsına ilişkin öteki konut var ise, ‘ihtiyaç’ samimi olmayacağından, tahliye davası reddedilecektir.
Ya da gurbetçi bir vatandaşın, Türkiye’ye kesin dönüş yapacağım, konutta ben kendim oturacağım teziyle açtığı tahliye davasında, hakikaten kesin dönüş yapacağını kanıtlaması gerekir. Yalnızca yazları birkaç ay Türkiye’de geçirmek için konuta duyulan gereksinimin daima olmadığı açıktır.
Kiracının boşalttığı konut, bölgedeki çok kira yükselmeleri niçiniyle devasa yükseklikte bedelle bir daha kiraya verilmişse, konutu boşaltan kiracı da birebir yüksek bir bedelle yeni bir konut kiralamışsa çıktığı mesken ile yeni kiraladığı konutun kirası içindeki üç yıllık farkı tazminat olarak talep edebilir. Bu fark bir yıllık kiradan fazla da olsa mahkeme üç yıllık farkın tazminine karar verebilmeli.
Kiracının yeni kiraladığı konutun de durumuna uygun olması koşul. İki odalı konuttan tahliye olup, villa kiralamışsa, eski konut sahibi 2 odalı meskeni iki katı bedelle kiraya verse bile, villanın kirası ile iki odalı konutun kirası içindeki fark ziyan olarak tazmin edilmez. Yapılması gereken, tıpkı bölgede 2 odalı bir konut kirası ne kadar olmalıysa, ortadaki farkın tazminin o kadar olmasıdır.
Üç yıl kiralama yasağı, haklı sebepler var ise, ortadan kalkar, konut bir daha diğerine kiraya verilebilir ve mesken sahibinin hiç bir tazminat sorumluluğu olmaz.
Haklı sebeplere örnek
Evli çocuğun boşanması, kimin gereksinimi için konut tahliye edilmişse, mesela annenin ölmesi, tahliye edilen kiracının mesken sahibi olması yahut öbür bir kente taşınması, 3 yıllık kiralama yasağının beklenmemesini haklı gösterir.
Taşınmazın inşa ve imar edilecek olması tahliye niçinidir. Lakin bu süreçte taşınmazın kullanılmasının imkânsız olması gerekir. Şayet ortasında kiracı otururken yapılabilecek tadilat ve tamir işi kelam konusu ise, tahliye istenemez.
Konut sahibinin mahkemede konutun gereksinim duyduğu temelli tamiri, tamiratı, imar mevzuatına uygun değiştirme ya da genişletmeye gereksinim olduğunu kanıtlaması ve bu süreçte konutun boş olması gerektiğini objektif gerekecektir.
Tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananı muhakkak tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenir ve buna karşın boşaltmazsa kiraya veren, bir ay ortasında icraya başvurarak yahut dava açarak mukaveleyi bitmiş oldurebilir. Her tahliye taahhütnamesi de geçerli değildir. Bunun için evvela, yazılı tahliye taahhüdünü şahsen kiracının verip vermediğine bakılır.
Ayrıyeten kiralık konutun aile konutu olması halinde, eşlerin taahhüdü bir arada imzalaması gereklidir. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesindilk evvel yahut birebir anda imzalanması halinde Yargıtay bu tahliye taahhüdünü geçersiz sayıyor. Kanuna bakılırsa, kıymetli olan kira kontratını imzaladığınız tarih değil, kira kontratının başladığı ve konutu teslim aldığınız tarihtir. kimi vakit mukavelenin imza tarihiyle kira başlangıç tarihi farklı olabilir.
Fakat uygulamada da tahliye taahhütlerinin kiracıya tarihi boş olacak biçimde imzalatıldığı da bilinen bir gerçek.
bu biçimde bir durumda, imzalı ve tarihi boş olan kira tahliye taahhüdünün fotoğrafını çekmeniz, ispatta size epey yararlı olacaktır. Zira kira tahliye taahhüdünü, kira mukavelesini imzalarken tarih kısmının boş bırakılarak verildiğini ve daha sonradan iradesine alışılmamış olarak doldurulduğunu kiracının kanıtlaması gerekir.
Meskeni üç yıl diğerine kiralayamaz
TBK Md 355, ihtiyaç sebebiyle kiracının konuttan tahliyesi halinde, meskenin, haklı sebepler hariç, üç yıl diğerine kiraya verilmesini yasaklamaktadır. Bu yasak, mesken sahiplerinin kiracılarını çıkarıp yüksek kiralarla diğerine bir daha kiralamalarını önlemek hedefiyle getirilmiştir.
3 yıl diğerine kiralama yasağı, ihtiyaç niçiniyle tahliyenin yanında, bir daha inşa ve imar emeliyle tahliyelerde de geçerlidir. Bu durumda mal sahibi konutu üç yıl boyunca kiraya verecekse, eski kiracıya verebilir, diğerine değil.
3 yıllık eski kiracından diğerine kiralama yasağına uymayan mesken sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yani diyor ki TBM Md 355/3, ey mesken sahibi, 3 yıl boyunca haklı sebep olmamasına karşın eski kiracından diğerine kiraya verirsen, en az 1 yıllık kira bedelini kiracına tazminat olarak ödersin. Kiracı daha düşük kiralı yeni bir konuta taşınsa bile bu tazminat ödenir. Daha fazlasına, durumun özelliğine ve şartlara nazaran, kiracının daha fazla bir ziyanının olup olmadığına göre mahkeme karar verir.
Kanaatimce burada konutun taşınması için yapılan nakliye masrafları talep edilemez. Zira kiracı aslına bakarsan meskeni kural olarak kira mukavelesinin sonunda boşaltacak ve taşınma masraflarına kendisi katlanacaktı.